Online poradna

Kdo platí daň při prodeji nemovitosti? Platí se nějaká daň při dědictví nebo při darování nemovitosti? Kdy se daň z nabytí platit nemusí? Na jaké další daně dát pozor při prodeji?

(Tyto odpovědi jsou maximálně zjednodušené a vždy záleží na konkrétním případu.)

Kdo platí daň při prodeji nemovitosti?

• Dle Zákona 386/2020 Sb. s účinností od 26.9.2020 bylo zrušeno zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb. o dani z nabytí nemovitých věcí. Z toho vyplývá, že zaniká daňová povinnost u všech převodů vlastnického práva k nemovitým věcem v budoucnosti. Není nutné podávat daňové přiznání k dani z nabytí, a tedy ani daň platit.

Platí se nějaká daň při dědictví nebo při darování nemovitosti?

• Od roku 2014 je dědická daň zrušena. Bezúplatná nabytí majetku z dědictví nebo z odkazu jsou předmětem daní z příjmů. Bezúplatné příjmy z dědictví nebo odkazu se od daně osvobozují.
• Darovací daň je od roku 2014 také zrušena. Bezúplatná nabytí majetku darem jsou předmětem daní z příjmů. Osvobozeny jsou jenom některé skupiny v zákonem daných případech.

Na jaké další daně si dát pozor?

Daň z příjmu

Obecně každý zisk podléhá dani z příjmu (prodal jsem za víc, než jsem nakoupil)

Osvobozeny od daně jsou příjmy z prodeje:

a) rodinného domu a souvisejícího pozemku,

b) jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a souvisejícího pozemku, pokud v nich měl prodávající bydliště bezprostředně před prodejem:

• nejméně po dobu dvou let bez dalších podmínek nebo
• po dobu kratší než dva roky za podmínky, že použije či použil získané prostředky na uspokojení své nové bytové potřeby

V ostatních případech prodeje nemovitých věcí (pozemky bez staveb i se stavbami, samostatné nemovité věci jako rekreační stavby, nebytové prostory apod., ale současně také rodinné domy, jednotky, včetně společných částí domu a souvisejících pozemků, u kterých není splněna podmínka pro osvobození dle předchozího bodu) jsou příjmy osvobozeny od daně, pokud prodávající nemovitou věc vlastní déle než deset let, tzn. Doba mezi nabytím a prodejem přesáhla deset let. (U majetku nabytého zděděním od příbuzného v řadě přímé, např. rodiče nebo od manžela, manželky, se doba vlastnictví prodávajícího a doba vlastnictví zůstavitele sčítá.)

Daň z nemovitých věcí

• Prodávající, pokud přestane být poplatníkem daně z nemovitých věcí proto, že v průběhu zdaňovacího období prodal poslední nemovitou věc v územním obvodu téhož finančního úřadu, je povinen oznámit tuto skutečnost správci daně nejpozději do 31. ledna následujícího roku.
• Kupující se k 1. 1. následujícího roku po koupi nemovité věci stává novým poplatníkem daně z pozemků a daně ze staveb a jednotek. Je povinen do 31. 1. podat místně příslušnému finančnímu úřadu přiznání k dani z nemovitých věcí.

Kdo platí provizi za služby realitní kanceláře a kolik?

Při prodeji nemovitosti

Dnes se nejčastěji setkáváme s tím, že provizi platí kupující. Je to tak správně? Určitě ne, provizi by měl naopak platit prodávající, protože ten si realitní kancelář najal a ta hájí jeho zájmy. Realitní makléř si nemůže brát odměnu od toho za něhož „nekope“. Neumím si představit co RK, která chce provizi po kupujícím, píše do faktury.

Provize naší RK se řeší individuálně dle hodnoty nemovitosti a předpokládané investice do marketingu prodeje. Obvykle se pohybuje mezi 3 až 5 %.

Při pronájmu nemovitosti

Tady je to obdobná situace. Setkáváme se s různými zvyklostmi, kdo platí provizi RK. Některá RK si bere provizi od nájemníka, některá od majitele i od nájemníka a ti uvědomělejší vědí, že si nemůžou brát provizi od toho pro nějž nepracují a berou ji pouze od majitele.

Tak to děláme i my a výše provize je 10 % z měsíčního nájmu. Provizi účtujeme majiteli čtvrtletně za předpokladu, že nájemník řádně platí nájem. To nás motivuje nalézt opravdu spolehlivého nájemníka.

Když si chci koupit nemovitost

Zde může nastat několik situací:

Chci, aby mně RK hledala nemovitost zdarma

Ano tato varianta existuje. Vaše poptávka bude zadána do systému RE/MAX a když se spáruje dle daných požadavků, budou Vám zasílány nabídky ze sítě RE/MAX. To lze provádět zdarma, protože se o odměnu od prodávajícího podělí makléř, který

Chci, aby pro mě RK aktivně hledala nemovitost dle mých požadavků kdekoli to bude možné

Tato varianta je samozřejmě zpoplatněna a zasmluvněna, protože zabere makléři poměrně hodně času. Výhodou je, že makléř hájí vaše zájmy a při vyjednávání s prodávajícím „kope“ za Vás. Mnohdy je schopen vyjednat lepší cenu, a tak se vyplatí za službu zaplatit. Odměna může být 1 % nebo procenta z vyjednané slevy.

Našel jsem si nemovitost sám a chci bezpečně provést koupi

Je dobře se obrátit na někoho nezávislého, kdo ví jak na to. Dá se domluvit na rozumné ceně.

Co je Průkaz energetické náročnosti budov? Kdo a kdy má povinnost ho zajistit?

Co je Průkaz energetické náročnosti budov?

PENB je zkratka pro Průkaz energetické náročnosti budov (dokument, který obsahuje stanovené informace o energetické náročnosti budovy nebo ucelené části budovy. Ucelenou částí budovy může být myšlena např. podlaží, bytová jednotka, kanceláře nebo jiná část budovy určena k samostatnému užívání.).

Třída energetické náročnosti budovy se musí uvádět již při nabízení nemovitostí. Není-li k dispozici musí být uvedena třída „G“.

Kdo a kdy má povinnost ho zajistit?

1. Stavebník, vlastník budovy nebo SVJ je povinen opatřit si PENB:
1. při výstavbě nových budov nebo při větších změnách dokončených budov,
2. u budovy užívané orgánem veřejné moci s celkovou energeticky vztažnou plochou větší než 250 m2
2. Vlastník budovy nebo společenství vlastníků jednotek jsou povinni opatřit PENB:
1. při prodeji budovy nebo ucelené části budovy,
2. při pronájmu budovy,
3. od 1. ledna 2016 při pronájmu ucelené části budovy,
3. Vlastník jednotky je povinen předložit průkaz nebo jeho ověřenou kopii:
1. možnému kupujícímu jednotky před uzavřením smluv týkajících se koupě jednotky,
2. od 1. ledna 2016 možnému nájemci jednotky před uzavřením smluv týkajících se nájmu jednotky,

Povinnosti podle odstavců 1) až 3) se nevztahují na případy:

1. u budov s celkovou energeticky vztažnou plochou menší než 50 m2,
2. na budovy, které jsou kulturní památkou, anebo nejsou kulturní památkou, ale nacházejí se v památkové rezervaci,
3. u budov navrhovaných a obvykle užívaných jako místa bohoslužeb a pro náboženské účely,
4. u staveb pro rodinnou rekreaci, které jsou užívány jen část roku a jejichž odhadovaná spotřeba energie je nižší než 25 % spotřeby energie, k níž by došlo při celoročním užívání,
5. u průmyslových a výrobních provozů, dílenských provozoven a zemědělských budov se spotřebou energie do 700 GJ za rok,
6. u budov zpravodajských služeb,
7. u budov důležitých pro obranu státu, které jsou určeny ke speciálnímu využití,
8. u budov, které jsou stanoveny objektem nebo ve kterých je stanoven objekt sloužící k ochraně utajovaných informací stupně utajení Přísně tajné nebo Tajné,
9. u vybraných budov k zajištění bezpečnosti státu, určených vedoucím organizační složky státu, která je s nimi příslušná hospodařit nebo je užívá. Od roku 2013 ho má povinnost zajistit stavebník (vypracovává se již pro stavební povolení)

PENB se nemusí opatřovat také v těchto případech:

• Průkaz se neopatřuje při prodeji nebo pronájmu budovy nebo ucelené části budovy, pokud se tak obě strany písemně dohodnou a jde o budovu, která byla vystavěna a poslední větší změna dokončené budovy na ní byla provedena před 1. lednem 1947.

Pokud vlastníkovi jednotky nebyl na písemné vyžádání předán PENB (od správce budovy), může jej nahradit vyúčtováním dodávek elektřiny, plynu a tepelné energie pro příslušnou jednotku za uplynulé 3 roky; v tom případě pro něj neplatí povinnost podle odstavce 3 písm. C) zákonu č. 406/2000 Sb., v platném znění.

Co je to exkluzivní smlouva, jaké má výhody nebo nevýhody?

• Exkluzivní smlouva je smlouva o výhradním zastoupení. Tzn. Že nemovitost nabízí k prodeji jen jedna realitní kancelář a prodávající není oprávněn pověřit prodejem této nemovitosti další osoby. Ani on sám nesmí nemovitost nabízet. Ve smlouvě bývá i ustanovení pro případ, kdyby se přímo na prodávajícího obrátil třeba někdo příbuzný, tak se provize RK ponižuje.
• Výhody plynoucí z exkluzivní smlouvy jsou zřejmé. Makléř má velkou šanci, že mu vznikne nárok na odměnu, a tak je ochotný věnovat více času i vlastních peněz do prezentace vaší nemovitosti a má přehled o všech zájemcích. Může tedy efektivněji upravovat prodejní strategii podle aktuální situace a lépe hájit zájmy prodávajícího. Nemovitosti nabízené ve výhradním zastoupení se tak zobchodují obvykle za vyšší cenu.
• Nevýhodou je, že když natrefíte na neschopného makléře, nebo toho, který „nestíhá“, může se prodej zbytečně protahovat

Jak zjistím reálnou prodejní cenu svojí nemovitosti? Jaké mám možnosti?

Většina lidí si myslí, že zjistit reálnou tržní cenu nemovitosti, za kterou ji prodají není v době internetu problém, atak využívají tyto možnosti

• Podívají se za kolik jsou v nabídce na inzertních serverech obdobné nemovitosti.

Zde je jedno velké úskalí. Ceny u inzerovaných nemovitostí nejsou cenami prodejními. Většinou jsou to nereálná přání prodávajících. Skutečné prodejní ceny bývají mnohem níže (někdy o 20-50 %)

• Nechají si udělat (od RK nebo jiné společnosti) online odhad tržní ceny nemovitosti zdarma.

S pomocí vhodného software a na základě dostupných dat průměrných cen za metr čtvereční o prodaných nemovitostech v okolí, lze dnes celkem rychle zjistit orientační cenu nemovitosti. Bez fyzické osobní prohlídky někým, kdo umí posoudit stav nemovitosti, může být takový odhad podhodnocený nebo naopak nadhodnocený, a to i o 20 %.

Nejpřesnější tržní odhad ceny nemovitosti může provést kvalitní realitní makléř, který nemovitost osobně prohlédne, zjistí z katastru nemovitostí skutečné kupní ceny obdobných nemovitostí prodaných v okolí a dle aktuálních nabídkových cen nakonec určí reálnou prodejní cenu.

Kdy při prodeji nemovitosti uspořádat aukci a jak by měla probíhat?

Uspořádat aukci je dobré v následujících případech:

• Prodávaná nemovitost je v žádané lokalitě a nabídek ke koupi je omezené množství
• Požadovaná prodejní cena je „rozumně“ nastavená, a tak se dá předpokládat velký počet zájemců
• Jsem ochoten prodat i za nižší cenu, protože mně v řádu měsíců hrozí exekuce apod.

Aukce musí být zorganizovaná tak, aby byla pro všechny důvěryhodná a někdo ze zájemců o koupi neměl pocit, že při ní lze uplácet nebo švindlovat. Aukce prováděné v síti RE/MAX mají jasně daná pravidla a probíhají následovně:

• S majitelem nemovitosti se nastaví kritéria prodeje (např. nejvyšší cena, vlastní prostředky, …)
• To, že se nemovitost prodává formou aukce by mělo být uvedeno již v inzerci
• Při prohlídce nemovitosti zanechá zájemce makléři email, na který obdrží pokyny a formulář, který vyplní s nabídkovou cenou
• Vyplněný formulář s nabídkovou cenou vč. Svého emailu a kódu aukce zájemce nahraje na web RE/MAX (v odkazu na inzerci konkrétní nemovitosti)
• Teprve po ukončení aukce makléř vidí na zaslané nabídky
• S prodávajícím se vyhodnotí nejvýhodnější nabídka a zájemce je informován o tom, že aukci vyhrál
• Nesloží-li zájemce s nejvýhodnější nabídkou blokovací depozitum, postupuje další nejvýhodnější nabídka v pořadí

Jak prodat nemovitost za maximální možnou cenu?

Každý chce za svoji nemovitost dostat co nejvíce peněz, to je přirozené. Nesmí se to však zvrhnout v chamtivost a nereálná očekávání, jinak se stane pravý opak. Hlavní roli ve výši prodejní ceny hraje doba, lokalita a množství prodávaných nemovitostí na trhu. Nepominutelnou roli má také výše aktuálních úrokových sazeb pro poskytování hypotéčních úvěrů a taky celková ekonomická situace země v níž žijeme.

1. Musíme zjistit reálnou tržní cenu nemovitosti – viz. Tržní cena nemovitosti
2. Při uvedení do inzerce cenu rozumně nasadíme o něco výše pro případ, že by někdo hledal přesně to, co prodáváme a byl ochoten zaplatit o něco více. Po týdnu vyhodnotíme množství zájemců (prokliků), těch, kteří se ozvali, jejich dotazy a reakce a rozhodneme se, zda cenu ještě ponecháme nebo skokově snížíme postupně až na reálnou tržní cenu.
3. Nebo je nemovitost vhodné prodat formou aukce – viz. Aukce

V každém případě prodeji pomůže, když zájemci o koupi nabízíme možnost vyřízení hypotéky.

Pro koho je? Kdo mně s ní pomůže?

Hypotéční úvěr je způsob, jak si koupit do vlastnictví nemovitost, aniž bych disponoval celou částkou kupní ceny. Je vhodná pro toho kdo:

• Má část kupní ceny z vlastních zdrojů (obvykle nejméně 20 %)
• Není v exekuci a nemá výrazné dluhy
• Má pravidelný příjem a po započtení nutných životních nákladů mu zbývá částka potřebná ke splácení hypotéky

S vyřízením hypotéky pomůže realitní makléř, který spolupracuje s certifikovaným specialistou na takové služby.

Proč je dobré investovat do nemovitosti? Jakou bych měl vybrat?

Proč je dobré investovat do nemovitosti?

Investicí do nemovitosti můžu získat například toto:

Bezrizikové zhodnocení vložených prostředků

Minulost ukazuje, že investovat do nemovitosti je dobrý způsob, jak hodnotit prostředky a chránit je proti inflaci. Ukažme si to zjednodušeně na konkrétním příkladu. V roce 2009 byli dvě rodiny a každá z nich měla našetřeno 1.400.000 Kč, ale každá s těmito prostředky naložila jinak.

• První se rozhodla uložit své peníze do banky nebo někam jinam kde jim nabídli vyšší výnos a peníze zhodnotili 8 % úrokem (záměrně je to přestřeleno, tak velké výnosy jsou s velkou mírou rizika). Po 10 letech v roce 2019 tak měli po zdanění úroků cca 2.780.000 Kč
• Druhá rodina si ten rok koupila byt 1+1 v Brně v žádané lokalitě právě za 1.400.000 Kč. Po 10 letech tedy v roce 2019 byl prodejný za minimálně 2.500.000 Kč.

Protože ho v průběhu 10 let pronajímali za průměrně 7.800 Kč/měsíc (po odečtení daně z příjmu), přišlo jim na účet za tu dobu 936.000 Kč. Celkem mohli po 10 letech mít 3.436.000 Kč, a to mohli peníze utržené za nájem ještě průběžně investovat.

Nejde jenom o to, že investicí do nemovitosti dosáhne člověk většího a bezpečnějšího výnosu, ale hodnota nemovitosti bude vždy poplatná dané době. Nevlastníte jenom čísla na účtu, ale skutečnou hmatatelnou hodnotu !!!

Zajištění příjmu na důchod

Lidé si dnes spoří na důchod, ale upřímně, kolik si toho za naspořené peníze koupíme za 20, 30, 40 let? Možná s vypětím sil dáme měsíčně stranou (do nějakého fondu) na důchod 2.000 Kč oni nám to nějakým drobným úrokem zhodnotí a my můžeme za 20 let zjistit, že průměrná mzda je 180.000 Kč a že rohlík stojí 23 Kč. Budeme rozčarovaní z toho, že za peníze „navíc“ k důchodu si v podstatě nic nekoupíme. Smutné … Vývoj samozřejmě nelze přesně předpovědět, ale podívejme se zpátky o 20, 30 let a pochopíme.

Zde lze provést v zásadě 2 varianty:

• Mám celou částku na koupi nemovitosti.
• Mám pouze část prostředků (alespoň 20 % z ceny nemovitosti)

Předpokladem je, že mám na odchod do důchodu ještě nějaký čas, který mně postačí na splacení hypotéčního úvěru. Není čeho se zase až tak bát, protože na splátky si finance značnou měrou opatříme z pronájmu nemovitosti. Opět konkrétní příklad.

• Je mně 40, mám našetřeno 600.000 Kč. Byt 1+1 v Brně seženu za 2.500.000 Kč. Banka mně půjčí pouze 2.000.000 Kč. Při koupi zaplatím ještě 100.000 Kč jako 4 % daň z nabytí nemovitosti. Můj odchod do důchodu je v 65 letech, tak budu splácet 25 let cca 9.000 Kč měsíčně. Byt v pohodě (po odečtení daně z příjmu) pronajmu za 8.000 Kč a 1.000 Kč k tomu přidám z výplaty.
• Dá se předpokládat, že ceny nájmů porostou, a tak splácení hypotéky bude pro mě čím dál menším problémem a budu pravděpodobně schopen splatit vše dříve.
• A kolik tedy budu mít „na přilepšenou“ k důchodu? Určitě to bude značná část z průměrné měsíční mzdy v té době, protože cena nájmů bude v čase kopírovat výši příjmů.

Spoření pro moje děti až vyrostou

Moji rodiče mně i mému bratrovi od malička spořili, abychom až nám bude 18 let, měli na koupi družstevního bytu. Po 18 letech kdy takto šetřili s vypětím sil se za naspořené peníze dal pořídit tak akorát starý ojetý Žigulík. V té době už nejmenší byt 1+1 stál šestinásobek naspořené částky. Poučení, které jsem si z toho vzal je, že pokud chci dětem pomoci s budoucím zajištěním bydlení, musím už teď investovat do nemovitosti místo, abych nesmyslně ukládal peníze do banky.

Jakou nemovitost bych měl vybrat?

To záleží na různých faktorech. V prvé řadě musím vědět, kolik na ni mám, jestli ji budu chtít celou zaplatit z vlastních prostředků nebo chci nákup kombinovat s hypotékou. Tak jako tak obecně platí, že se snáze a v lepším poměru ke kupní ceně pronajímají malé byty o velikosti 1+1, 2+kk. Je velký rozdíl mezi tím, jestli koupím byt v Brně, Praze nebo někde na malém městečku. Zajímavé někdy je, že se dá byt na malém městečku pořídit za polovinu ceny bytu ve větším městě, ale nájemné může být ve výši 70 % toho, které bych dostal za dvojnásobně dražší byt. Proto si musím ujasnit, zda při investici preferuji co největší výnos nebo počítám do budoucna i s tím, že byt poslouží mým dětem nebo vnoučatům. Za dobrou investici se dá považovat 4 % roční výnos a více, tzn. Že se mně investice vrátí za 25 let a méně.

Co je předkupní právo a koho se týká?

Předkupní právo znamená právo každého spoluvlastníka nemovitosti (označován též jako „předkupník“) požadovat nabídnutí věci ke koupi za stejných podmínek, za kterých prodávající zamýšlí nemovitost prodat zájemci o nemovitost (označován též jako „koupěchtivý“). Předkupní právo tak z pohledu prodávajícího spočívá v povinnosti nabídnout nemovitost ke koupi předkupníkovi za týchž podmínek, za kterých ji chce koupěchtivému prodat, a to před převodem nemovitosti na koupěchtivého.

Předkupní právo se tak může týkat různých situací například:

• Spoluvlastnictví na pozemku, bytu, rodinném domě nebo jakékoli jiné nemovitosti
• Když prodáváme nemovitost, která leží na pozemku jiného vlastníka (to se netýká jednotek v bytovém domě)

Předkupní právo je celkově složitější problematika, kterou musí při konkrétním prodeji posoudit advokát a navrhnout náležité kroky, protože v zákoně průběžně dochází ke změnám.